Baux commerciaux

Pour avoir droit au renouvellement de son bail (ou droit au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus du renouvellement par le propriétaire), le locataire doit remplir certaines conditions. Si l’une des conditions n’est pas remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans indemnité...

Le locataire qui désire changer totalement d’activité (déspécialisation plénière) ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat de bail initial, ne pourra le décider unilatéralement...

Le statut du bail commercial est fixé par le Code de commerce. Il définit les obligations respectives des parties et protège le locataire-preneur contre les risque d'éviction. Pour pouvoir y prétendre, il faut remplir les conditions posées par les textes. Ce guide s'adresse avant tout au locataire. Il l'accompagnera dans toutes ses démarches : négociation des clauses du bail, signature du contrat, renouvellement du bail, demande de despécialisation, révision du loyer.... Complet et accessible, il associe pratique et conseils en proposant aussi différents modèles, dont un bail commercial commenté.

Les liens entre le commerce et l’urbanisme sont en pleine évolution. Depuis la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000, cette activité économique a été enfin reconnue comme une des composantes essentielles de nos villes.

L’idée d’une intégration de l’aménagement commercial dans l’urbanisme de droit commun a considérablement progressé. La loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 a engagé une première étape : l’article L. 121-1 du Code de l’urbanisme est complété pour que les SCOT et les PLU¹ puissent prévoir les conditions permettant d’assurer « la diversité commerciale et la préservation des commerces de détail et de proximité ». La future loi Grenelle 2 conforte cette tendance.

L’étape suivante pourrait se conclure par l’unité de ces législations.

Régi par le Code de l’urbanisme¹, le droit de préemption urbain permet à une collectivité territoriale de se substituer à l’acquéreur lors de la vente de biens, sachant que seuls les biens immobiliers sont visés, les biens et droits mobiliers, comme les fonds de commerce ou les baux commerciaux, en étant exclus². C’est la procédure la plus utilisée en pratique. Une opération de préservation et de développement du commerce dans des centres-villes ou des quartiers peut ainsi justifier une telle action, la collectivité locale devient alors propriétaire de locaux commerciaux mis en vente, afin de conserver leur affectation commerciale. De nombreuses communes se sont depuis longtemps engagées dans cette voie pour sauvegarder le commerce de proximité et la diversité de son offre.

La loi du 2 août 2005 en faveur des PME, ouvre la possibilité aux communes, dans certaines conditions, d’exercer un nouveau droit de préemption spécifique lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Un chapitre spécifique (art. L 214-1 et suivants) est créé dans le Code de l’urbanisme, un décret en Conseil d’Etat (articles R 214-1 et suivants) était prévu par la loi.

Le commerce favorise la dynamique des villes et est un élément indispensable au lien économique et social de la communauté urbaine. Or, son implantation et sa pérennité ont connu - et connaîtront encore - de profondes réformes. C’est ainsi que le droit de l’aménagement commercial a désormais un nouveau visage modifiant les pratiques des acteurs de la ville et de l’entreprise. Quant au droit de préemption commercial, il représente un enjeu majeur pour le commerce de proximité et l’animation locale.
Dominique Moreno, secrétaire générale de la Commission Commerce de la CCIP, dont le dernier ouvrage « Commerce et urbanisme - Entre liberté et régulation » vient de paraître, expose les points à connaître pour bien appréhender ces notions complexes.