Baux commerciaux

Les liens entre le commerce et l’urbanisme sont en pleine évolution. Depuis la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000, cette activité économique a été enfin reconnue comme une des composantes essentielles de nos villes.

L’idée d’une intégration de l’aménagement commercial dans l’urbanisme de droit commun a considérablement progressé. La loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 a engagé une première étape : l’article L. 121-1 du Code de l’urbanisme est complété pour que les SCOT et les PLU¹ puissent prévoir les conditions permettant d’assurer « la diversité commerciale et la préservation des commerces de détail et de proximité ». La future loi Grenelle 2 conforte cette tendance.

L’étape suivante pourrait se conclure par l’unité de ces législations.

Régi par le Code de l’urbanisme¹, le droit de préemption urbain permet à une collectivité territoriale de se substituer à l’acquéreur lors de la vente de biens, sachant que seuls les biens immobiliers sont visés, les biens et droits mobiliers, comme les fonds de commerce ou les baux commerciaux, en étant exclus². C’est la procédure la plus utilisée en pratique. Une opération de préservation et de développement du commerce dans des centres-villes ou des quartiers peut ainsi justifier une telle action, la collectivité locale devient alors propriétaire de locaux commerciaux mis en vente, afin de conserver leur affectation commerciale. De nombreuses communes se sont depuis longtemps engagées dans cette voie pour sauvegarder le commerce de proximité et la diversité de son offre.

La loi du 2 août 2005 en faveur des PME, ouvre la possibilité aux communes, dans certaines conditions, d’exercer un nouveau droit de préemption spécifique lors de la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Un chapitre spécifique (art. L 214-1 et suivants) est créé dans le Code de l’urbanisme, un décret en Conseil d’Etat (articles R 214-1 et suivants) était prévu par la loi.

Devant la lourdeur du dispositif de préemption, les contestations possibles, le choix à effectuer suite à une rétrocession et la responsabilité des communes, on peut penser que beaucoup n’institueront pas ce nouveau droit de préemption spécifique, surtout dans les villes moyennes et petites.

Le texte, bien que juridiquement déjà en vigueur au 30 décembre 2007, ne pourra pratiquement s’appliquer  qu’à partir d’un certain délai qui sera celui de préparation des plans et rapports par le Maire, de demande d’avis des autorités consulaires, de décision définitive du conseil municipal et de sa publicité.

La réforme des autorisations d’urbanisme, lancée par le Ministère de l’équipement, fait suite à celle des documents réglementaires – schémas de cohérence territoriale et plans locaux d’urbanisme – résultant de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 modifiée par la loi Urbanisme-Habitat du 2 juillet 2003.

Ces démarches s’inscrivent dans un vaste mouvement de simplification administrative dont le droit de l’urbanisme ne saurait être affranchi. En effet, celui-ci se caractérisait par son extrême complexité. Comme le relevait une enquête de la SOFRES d’avril 2005¹, l’imprécision de certaines notions, pourtant déterminantes pour l’assujettissement à autorisation, les incertitudes dans les procédures et délais, les interprétations des autorités administratives et juridictionnelles, leurs divergences éventuelles, créaient un climat d’insécurité juridique de plus en plus prégnant. Chacun s’accordait à reconnaître que cette situation ne pouvait plus perdurer, d’autant que, par an, 450000 permis sont demandés, 400000 délivrés et que 2 millions d’actes d’urbanisme sont émis, toutes natures confondues.