Droits et obligations du locataire sur un bail professionnel

L’obligation principale d’un locataire est de payer le loyer ainsi que les charges prévues dans le document. Pour ce qui est du bail commercial, le locataire ne doit pas modifier les locaux et respecter l’activité inscrite dans les clauses du document. Rappelons qu’un bail professionnel touche essentiellement les professions libérales. De ce fait, il ne peut servir pour un local prévu pour une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. La différence avec un bail commercial est que le bail professionnel est plus flexible. Toutefois, le contrat implique des droits et obligations que doit respecter le locataire.

Un bail professionnel réservé exclusivement aux professions libérales

Le bail professionnel s’adresse uniquement aux professionnels répertoriés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). La signature de ce contrat convient aux personnes qui exercent une profession libérale réglementée telle que médecin, expert-comptable, avocat, architecte… Ce bail s’adresse également à ceux qui exercent une profession libérale non réglementée comme un poste de consultant, agent d’affaires…

Comme pour le bail commercial, le bail professionnel n’est soumis à aucun formalisme particulier et il doit être écrit. Il doit inclure la répartition des travaux et charges entre locataires et bailleurs.

Un bail mixte est un contrat d’habitation dans lequel le locataire habite également dans son propre bureau. Ce document d’une durée de 3 ans est un bail regroupant l’usage professionnel ainsi que l’habitation.

Durée légale d’un bail professionnel

Un bail professionnel est valable pendant une durée minimale de 6 ans. À l’échéance du contrat, il peut être reconduit tacitement sans avoir à entreprendre de formalités spécifiques excepté lors d’une dénonciation du bailleur. Le droit automatique au renouvellement n’est pas valable pour les titulaires de bail commercial.

Un locataire qui souhaite mettre un terme au bail professionnel doit notifier son départ par lettre recommandée avec avis de réception ou en faisant appel à un huissier au minimum 6 mois avant le départ. Quant au bailleur, il ne peut en aucun cas résilier le bail professionnel qu’à l’expiration du contrat.

Le locataire a le droit de sous-louer ou céder son bail professionnel si l’interdiction n’est pas mentionnée dans une clause du bail. Il faudra toutefois alerter le bailleur de cette intention. Lors d’une sous-location, les obligations relatives au bail demeurent à la charge du locataire principal. Notons qu’il existe des baux professionnels qui prévoient des clauses spécifiques telles que l’agrément préalable du successeur de la part du bailleur.

Qui détermine les loyers du bail professionnel ?

Le loyer d’un bail professionnel n’est pas réglementé. En effet, le bailleur est libre de fixer les mensualités. On peut effectuer une révision du loyer tous les ans en prenant compte d’un indice de référence indiquée dans le contrat.

En fonction du contrat, le propriétaire bailleur pourra exiger du locataire un versement d’un dépôt de garantie dont la valeur est librement fixée par les 2 parties. Le dépôt de garantie est une charge facultative permettant aux bailleurs de garantir la bonne exécution du bail. Le locataire le récupère au moment de quitter le local s’il a bien rempli ses obligations contractuelles.

Dans le cas où le montant du dépôt de garantie est supérieur à 2 échéances de loyer, il est important que cette charge produise des intérêts.

L’importance de l’état des lieux

L’état des lieux est une procédure obligatoire qui doit être accomplie à l’entrée et à la sortie du local. Cette démarche peut être accomplie entre le locataire, le bailleur ou par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais du juriste seront partagés. Les exemplaires du compte rendu de l’état des lieux doivent être conservés par le locataire et le bailleur. Si l’état des lieux n’a pas été accompli, cela signifie que le locataire a reçu le local en mauvais état.