Les conventions de bail soumises aux statuts des baux commerciaux prévoient systématiquement la résiliation de plein droit du bail en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations, et notamment en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires.
Le mécanisme de cette clause résolutoire est régi par l’article L 145-41 du Code de commerce.
Cet article précise notamment que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».
La Cour de cassation avait déjà indiqué que cette clause résolutoire devait s’interpréter strictement et ne pouvait être mise en oeuvre que pour les manquements aux obligations contractuelles qu’elle visait expressément (Cass. 3e civ., 19 mai 2004).
La cour d’appel de Bourges (arrêt du 2 mai 2005) avait déclaré que la clause résolutoire était acquise de plein droit après avoir relevé que le locataire, s’il avait réglé les loyers visés par le commandement de payer, n’avait pas payé les intérêts attachés aux loyers et eux aussi visés par le commandement.
Aux termes d’une décision rendue le 13 décembre 2006 (Cass. 3e civ., 13 décembre 2006), la juridiction suprême a cassé cette décision en considérant qu’à défaut de stipulation expresse du bail, le non-paiement des intérêts attachés au loyer par le commandement ne devait pas être sanctionné par la clause résolutoire.
Cette interprétation stricte de la clause résolutoire avait déjà conduit la Cour de cassation à exclure du champ d’application de la clause résolutoire, à défaut de stipulation expresse du bail, les rappels de loyers dus après la révision judiciaire du prix du bail renouvelé (Cass. 3e civ. 11 juillet 1990), les indemnités d’occupation se substituant aux loyers après expiration du bail (Cass. 3e civ., 24 février 1999) et les frais de commandement (Cass. 3e civ., 24 mai 2000).
Compte tenu de cette interprétation stricte, les bailleurs doivent veiller à rédiger très précisément la clause résolutoire afin de lui en conférer la portée la plus large possible.
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